卓百德先生是著名地產投資公司博善資金（Portwoord Capital）的創辦人。他擁有逾三十年地產投資及研究經驗，獲譽為全球最熟悉亞太區物業市場的權威。卓百德先生定期撰寫提供投資資訊的「The Churchouse Letter」，分享個人證券投資建議及理財策略。在這個投資系列中，卓百德先生將重點解釋他認為投資者在買賣物業時應注意的守則。本篇是系列中的第七篇。
這毫無疑問是個乏味枯燥的題目。但同時它非常重要。
每個國家在處理物業業權和租賃事務時均有不同的法律權利及義務。
簡單如簽訂買賣協議，每個國家，甚至地區，均可能有不同的慣例。
世界各地有太多不同的慣例，我不知道該從何開始解釋。
最重要是查核土地業權。儘管有世界各地有不同慣例，土地業權大致以兩種不同方式持有。大多西方國家使用，最好且最普遍的方式是「永久業權」，即買家可以永久擁有該地之權益。
不同國家可能使用不同的名稱，但原則很簡單。你的土地業權不會在指定年期屆滿。若在一幢住宅、商業、工業的情況下，擁有人可以擁有該幢大廈其中一份永久利益股份。
另一種土地業權以租契形式持有，即業權人只能在指定年期內使用該地。租賃年期不一，可能只有25-40年，又或者長達100-125年。
當地契屆滿時應怎樣做？某些地區的程序是十分清晰的。土地原有人須續契，可根據指引，按既定公式計算續期的價錢及如何續期。但有些地區並沒有清晰的指引，沒提供任何方法計算價錢或續期程序。
在英國，大量市區土地業權以租契形式持有，續期程序非常清晰且已詳細紀錄在案。買家能清楚知道該如何續期，並可自行計算需支付的金錢。可是，許多國家並沒有如此清晰的指引。
身為買家，你需要先了解土地是以永久業權或租契形式持有。若是租契形式持有，地契有什麼條款？地契年期還有多久？是否自動續期？續期要支付多少錢？價錢如何計算？我是否受持牌人剝削？
你絕對有權問問題，而一個優秀的律師應知道如何解答你的疑問。地產經紀可能會含糊其詞，因短期地契往往會影響物業銷路，所以不會在廣告上列明。
案例：地契陷阱：忽視第9條守則…但第4條守則助他避免一場災難
最近，有位朋友在週末時帶同妻子與我們一起在香港附近的島嶼航行。他是一家財富500強企業的高級區域經理，在工作上非常精明。
旅途中，朋友興奮地告訴我他最新投資的住宅物業，就在我們都熟悉的城市中。他已支付訂金和簽訂買賣合約。
原來他在尋找一個穩健的投資，以掙取金錢供子女教學。我同意這是個正確的想法。
接著他向我形容那幢物業，最重要的是他告訴我物業所在位置。朋友詢問我的意見，因他知道我最近也有購買該城市的物業。
他購買的物業的所在地區我非常熟悉。我第一個疑問是：「物業的土地業權屬哪種？」他目光呆滯並眉頭緊鎖。我再詢問他是否知道物業所在位置是以永久業權還是租契形式持有，他回答我：「我不知道，這又跟我有什麼關係呢？」
我知道該區差不多所有土地業權都是以租契形式持有而非永久持有，土地業權持有人大多是半官方機構或某些原著民。這些機構永久擁有土地業權，並以30年租契形式出租予人發展。
發展商在該地興建住宅、商業大樓或商鋪，然後把物業出售予公眾，物業買家便會被迫每30年續契一次，更可能要付上一筆可觀的金錢。買家亦不會知道土契會否自動續期，更不可能知道續契須支付的金融。最令人擔心的是，土地擁有人會不會繼續出租該地！
業權人更有權沒收物業。
實質上，買家並不擁有該物業。他只是在繳付租金，租用該物業30年。
還有更可怕的事…
土地最終擁有人有權在任何時間向買家按年徵收「地租」，而且沒有人知道他何時要收取。曾有案例因被徵收的金額太高，業主不能負擔，更被迫遷，但仍要繼續為單位支付按揭。有些例子中，新徵收的地租是他們每年要向銀行支付的按揭金額很多倍…
聽後朋友面色變得異常蒼白。他完全不了解所購買的物業。我了解該區，因此作最壞打算。我叮嚀朋友立即聯絡我的律師（他為我工作多年，同時非常了解當地的地產市場）。
數星期後，我再與朋友見面，他滔滔不絕地感謝我。
災難就此避免了。
數星期後，我與朋友再見面，他臉上終於展現笑容。他找到另一個位於市中心的單位，不單是頂層，項目更具備吸引的周邊配套，並已經以良好的價錢出租。我的律師朋友很清楚那個發展項目，他持有該項目的單位，亦曾為其他客戶作該發展項目的業權轉讓。因此，他知道所有的法律細節、管理結構、相關費用及明瞭其他買家可能忽略的細節，能為我朋友提供有效的建議。
第七部分完。若你盡力跟隨我提出的其中一、兩條守則，你將能更成功地投資物業。如你有任何問題或意見，歡迎向我提出。按此聯絡我。
