卓百德物業買賣守則之十:金融危機是最好的入手時機

发布日期: Jun 10 2015最后更新日期: Jan 25 2016

卓百德先生是著名地產投資公司博善資金(Portwoord Capital)的創辦人。他擁有逾三十年地產投資及研究經驗,獲譽為全球最熟悉亞太區物業市場的權威。卓百德先生定期撰寫提供投資資訊的「The Churchouse Letter」,分享個人證券投資建議及理財策略。在這個投資系列中,卓百德先生將重點解釋他認為投資者在買賣物業時應注意的守則。本篇是系列中的第八篇,即最後一篇。
 


 

   如何靠著地產投資致富?

如何把「很好的協議」變成極好的致富機會?

就如十八世紀英國貴族Baron Rothschild所說:「戰爭是購買物業的最好時機。

這是逆向投資的精髓…適用於投資股票、債券或任何資產。

請謹記,逆向投資遠比想像中困難。當市況非常惡劣,其他投資者亦已暫緩入市時,你需勇敢地下決定投資。若這是一件容易辦到的事,人人都能夠成為有錢人了!因此有時你需放下理智,隨心而行作決定。

因為沒有人知道何時才是市場的最低點。有些非常短暫,升趺像「V」字一般,其餘則是又長又難捱過的「U」型。

2003年年初,香港爆發流感。「沙士」(SARS)使整個城市變得像鬼城 - 餐廳、酒吧都水靜河飛、市民都紛紛把家人送到海外、留港的每一個人均無時無刻戴著口罩。若你在公眾地方咳嗽,身邊的人更會馬上退避三舍。當時地產市場持續下滑,數字比前一年低20%,是自1997年金融泡沫以來的新低點,足足下降了45%。

在沙士陰霾下,據說香港最著名的半島酒店某一晚只有一位客人入住。

在新落成的香港國際機場內,你甚至可以在離境大堂隨意奔走;香港航空公司國泰航空的乘客人數更由從前每天爆滿的35,000人下趺至只有7,000人。那時我在一家美國銀行工作,公司管理層甚至阻止所有從香港到訪的人進入美國或英國的公司;只有重要的會議如常��行,但在互相認識時人們都不會握手了。

當時情況相當嚴峻。

因著市場上的混亂,我開始在市中心購買物業。

我和朋友亦開始購買工業單位,以開展我們認為有潛質發展的小生意。我們在市場趺到最低點時入手,隨後經濟開始慢慢復甦。

我們的所有投資均非常明智的,大部分開始有數倍回報,投資回報率一直以倍數增加。

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案例分析:沙士時…

在2003年年中,我得到一個非常吸引的投資機會,讓我可以在香港著名的藝術及古蹟區域購買整幢大廈。在香港市中心區,你很難看到有整幢房子出售的機會。

那是一個非常細小的地區,有一幢在1989年落成的房屋;其實它並不算古老,只是該區不少大廈的樓齡已達五十年或以上。它是一幢罕有的大廈,設計亦非常混亂:地下是倉庫,用作存放從中國運來的鹹魚和醃製食品,長期發出濃烈的臭味,地下滿是油漬和不知名液體;大廈其餘樓層亦雜亂無章,房間,走廊及樓梯均被一大群年長的居民佔據。

當我第二次到訪時帶著兒子,他唯一的意見就是:

「我想知道老鼠住在哪裡」。
 

大廈處於一個非常好的位置。我邀請了風水師朋友為我算一算大廈的風水,因附近有一家棺材店,而傳統的中國人不喜歡住在任何有關「死」的事物旁邊(就是第四第十條守則!)。但師傅認為該地沒有問題,風水亦不錯。

購買一整幢大廈的機會在香港並不常見,至少我從未看過。地契條文亦很合理,從十九世紀時訂下的,列明土地出租999年,距離地契續約期仍有867年。我看到此大廈的發展潛質。

儘管在我看來價錢已十分便宜,我們更協商到一個可觀的折扣。交易需要時完成,因業主需找出古老的家庭文件及業權地契。但我並不著急。

多個月後,業主終於把門匙交付,我們馬上指派工程團隊開始全面翻新(第五條守則),把它由迷宮似的設計改建成獨特的住宅物業,使它成為區內地標。

每年從此大廈獲得的租金是當年大廈售價的20%以上。最近,我們把它以購入價高七倍的價錢出售了。

 

第八部分完。這亦是本系列的最後一篇。就如我在開始時所說,這些守則並不詳盡,我亦不想誇口說自己是專家,我只是比其他人有更多地產投資經驗。若你盡力跟隨我提出的其中一、兩項守則,你將能更成功地投資物業。若有任何問題或意見,歡迎向我提出。請按聯絡我。 

最後,祝你們投資成功!我希望這些守則和例子能為你提供新見解,或助你想到新的途徑投資。

 

卓百德

博善資金行政總裁

Churchouse Letter 作者

 

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