1. 土地持有權及註冊制度
1.1 土地持有權
香港所有土地都屬國家資產，由中華人民共和國持有，並由香港特別行政區政府（政府）根據香港基本法管理。
經鑒定後，政府會把適合用作私人發展的土地以公開拍賣或招標形式售出。同時，政府亦可以把空置土地直接批予發展商發展，但只局限於用作特殊發展的土地，並須先徵詢行政會議的意見。
政府通常會根據土地的租賃形式來賦予土地承租人發展、佔有及使用該地的權利。據現行慣例，土地都是根據批地條款批出，代表租契受特定條款限制。當承租人能按照協議履行條款（一般指大廈落成）並得到由政府發出的合約完成證明書(又稱「完工證」或「满意紙」)，租約視為法定生效。以往有不少租約的合約年期長達九百九十九年，但現在普遍都只有五十年。同時，政府亦可以批出最多五年的短期租約。
土地持有權制度受基本法保護至2047年。
1.2 土地註冊
現行的契約註冊制度都受土地註冊條例規管。在制度監管下，所有和物業交易有關的契約及文件都會被列入土地登記冊（少數情況例外）。
業權註冊制度並不能確定該文件是否準確，亦不能保障物業合法持有者或受抵押者的權益。如註冊程序在物業轉讓後三十天內完成（按文件上的註冊日期為準），申請人就擁有優先買賣該物業的權利。這個制度並不完善，例如要搜尋某天的註冊紀錄，你不會知道該文件的優先處理權是否已經被他人佔據。
政府提議引入業權註冊制度，列明政府會在特殊情況下，保障失去有關物業持有權的人士（不包括抵押擔保人）得到有法律上限的賠償。這個制度早在2005年獲通過，但至今仍未正式實行。
2. 物業持有權
2.1 限制
任何獨立法體，不論是個人，企業或其他，本地人或外國人，都可以擁有或租賃香港境內的物業。物業擁有權應納入所得稅或印花稅考慮－詳見下文。
2.2 多層建築物（指包括地庫或地下停車場在內共有兩層或以上的建築物）
多層建築物是香港最常見的物業種類。業主的責任和義務通常受公契監管，公契對所有業主都具有約束力，同時，建築物管理條例亦然。這類建築物的持有權是以不可分割業權份數來表述的，而業主則擁有單位的獨有管理權。
3. 規劃系統及環境保護
3.1 規劃
城市規劃委員會（城規會）根據城市規劃條例成立，負責香港的城市規劃。雖然城規會主席一職由政府官員擔任，並向政府轄下的城市規劃署負責，但嚴格來說，它並不是政府機構。城規會審批香港分區的布局設計，包括土地用途及適宜在該等地區內建立的建築物類型的圖則。類似的限制亦適用於政府的出租土地。
3.2 環境保護
政府轄下的環境保護署負責執行環保法例，如《空氣污染管制條例》、《噪音管制條例》、《廢物處置條例》、《水污染管制條例》及《海上傾倒物料條例》。
《環境影響評估條例》規定，針對指定工程的環境影響評估報告需得到政府批准，通常指大型工程項目。
4. 強制收購
若符合公眾利益，政府和其他法定機構可以回收私人土地；主要為發展公共工程項目，例如道路或市區重建的渠務工程。
為鼓勵私營機構收購重建，《土地(為重新發展而強制售賣)條例》在1999年通過，使擁有九成或以上業權的人士（如樓齡多於50年，只需擁有八成業權）可以向土地審裁處申請發出強制售賣令，以收購重建。
市區重建局（市建局）成立目的是實施市區重建策略，首要目標是改善舊區居民的生活環境，更新舊區。市建局有法律權力，它可以用賠償金來回收土地進行社區重建項目。它亦可以用土地審裁處批出的金額來回購土地，但同時會以特惠津貼的方式給予業主賠償。大部份物業都是以特惠津貼計劃回購的。
5. 流通貨幣，稅額和其他款項
5.1 貨幣管制
港幣可以自由兌換，現時並與美元掛鈎。現行沒有法例限制匯款進出香港。
5.2 資本增值稅
香港並無徵收資本增值稅。但由出售樓宇或物業賺取的利潤會被視為經營「業務」，並須就任何賺取的利潤納利得稅。
5.3 利得稅
任何人士，包括法團、合夥業務、受託人或團體，在香港經營行業、專業或業務獲得於香港產生或得自香港的應評稅利潤（售賣資本資產所得的利潤除外)，均須納稅。徵稅對象並無居港人士或非居港人士的分別。利得稅有兩種稅率，法團的稅率是16.5%，法團以外的人士則是15%（由2008/2009課稅年度開始生效）。
租金收入在扣除各項實際開支後會被徵收利得稅。支付銀行的利息一般都可獲扣除，但非銀行的利息則不能減免。
在某些情況下，納稅人可享有折舊免稅額。一般商業大廈扣減的金額相對較少，但工業大廈，特別是有植物和工業裝置一類，免稅金額就顯著得多。
由企業以股息形式支付的利潤不須繳付任何稅項。
5.4 物業稅
出租物業而收取的租金須繳交物業稅。如要繳付物業稅，金額可在須繳付的利得稅中扣除。同樣，有些支出可獲扣減。由2008/2009課稅年度開始，最高物業稅稅率是15%。
5.5 特別鼓勵措施
香港沒有任何為鼓勵地產投資而設的稅項或獎勵金。
5.6 地租及差餉
地租一般是應課差餉租值的3%，但某些由政府發出的舊租契租金較少。
差餉按季徵收，相當於物業現時應課差餉值的5%。應課差餉值一般按物業每年市值租金計算。如物業已租出，地租由租戶繳交。
5.7 印花稅
住宅物業買賣協議與不動產轉易契需繳付印花稅，稅率按照物業成交價錢決定。法例規定，買賣雙方均需繳付印花稅，但一般都由買家同意繳付。
政府提出幾項附加的印花稅政策，期望能為樓市降溫：
· 額外印花稅(SSD) – 個人或公司（不論在何地成立）在2010 年 11月 20 日至 2012 年10 月26日期間購入，並在 24 個月或以內以確認人身分轉售(俗稱「摸售」)的住宅物業，須繳納額外印花稅。如物業是在 2012 年10 月27日或之後購入，政府把徵稅範圍則延長至36個月。額外印花稅稅率由5% 至20%不等，視符物業的持有時間，在基本的印花稅外徵收。特殊情況下可獲豁免。
· 買家印花稅(BSD) – 由2012年10月27日起，除香港永久居民外，任何人士（包括公司）就住宅物業所簽立的買賣協議或售賣轉易契須加徵買家印花稅。買家印花稅指在現有的從價印花稅及額外印花稅（如適用）之上，按物業交易的代價款額或物業市值(以較高者為準)，以15% 的稅率計算 。特殊情況下可獲豁免。
· 從價印花稅(New AVSD) – 任何於2013年2月23日或以後簽立，以購買住宅或非住宅物業的買賣協議，均須繳納從價印花稅。某些情況下可獲豁免，特別是如果該名香港永久居民在購買住宅物業時是代表自己行事，並在香港沒持有其他住宅物業，購買住宅物業的買賣協議會以第2標準稅率(Original AVSD)計算。
政府曾指這幾項附加政策並不是長期措施，未來將會檢討是否有效。政府同時表明，有需要時將會有更多介入。如想更詳盡了解各種印花稅徵收措施，請參考我們網站上「額外印花稅的概要及比較：買家印花稅和加徵的從價印花稅」一文。
印花稅按物業交易向買賣雙方各徵收0.1%。
6. 物業業權轉讓程序
6.1 物業業權
要申請物業業權轉讓，必先清楚了解所有有關業權轉讓的條例。實際上，轉讓形式有不少問題，常常引致延誤並影響物業的流動性。因此，香港提供業權保險，保障交易不會因業權條例的不足而受影響。
6.2 購買物業程序
購買物業一般包括以下階段：
· 直接或透過地產代理與賣家商議合約的主要條款。
· 簽訂具約束力的臨時買賣合約並支付相當於售價3-5%的訂金（細訂）。如該物業已按給銀行，訂金需支付予賣方律師作為份持份者；否則訂金會由賣家直接收取，因此當中存在著一定的風險。臨時買賣合約一般都具有法律約束力，但實際上並不可強制執行，所以買賣雙方都有權中止交易。如賣方取消交易，便需要退回臨時訂金，並須賠償相同數額予買方（即是付「雙倍訂」）；如買方取消交易，便需要放棄其已付之臨時訂金。
· 簽訂正式買賣合約後的十四天內，買家加付訂金（大訂），使臨時訂金及加付訂金的總和相當於售價的10%。同樣，訂金會根據物業按揭情況而定，直接支付予賣家或賣方律師作為份持份者。這階段簽訂的合約將具有法律約束力。
· 交換正式合約後，買方律師將檢查賣方所提供的業權契據，並就任何業權問題向賣方律師發出書面提問。
· 交易完成－通常是雙方律師，而非買家和賣家，舉行面對面會議。
買方律師一般都會為買家代辦按揭。
6.3 費用
買家通常需要支付以下金額：
· 購買物業相關的法律費用
· 印花稅
· 地產代理佣金（價錢可商議，一般不會超出售價的1%）
· 土地註冊及查冊費
· 公司註冊及查冊費
· 破產查冊費
6.4 申請按揭貸款
如果能提供穩定的入息證明，一般都可以申請按揭貸款。
樓宇按揭貸款通常批給第一次法定押記的物業。要申請複合貸款，可能涉及以下各項：
· 租金轉讓契據
· 保險轉讓契據
· 資產收益權轉讓契據
· 股權費（如物業由公司持有）
為保障貸款人的利益，擔保文件須向土地註冊處註冊；若是公司持有人用公司或股權作抵押，則須到公司註冊處辦理手續。
6.5 保險
一般來說，由簽訂臨時買賣合約該日計起，除非合約內另有訂明，物業風險就轉移到買家身上。因此，買家應該確定在簽訂日期後有足夠的保險保障物業。如果臨時買賣合約不具法律約束力，買家需承受的風險就限於失去簽訂正式合約前的訂金，所以大多數買家只會在簽訂正式合約後投保。
7. 出租
7.1 商用物業出租條款
租約一般包含以下條款：
· 細單位租賃期為2-3年，大單位則6-12年
· 大單位的租約或可以選擇續租或終止
· 租客繳付2-3個月的租金，管理費，冷氣費及差餉作為保證金（零售物業有時會先收取4-6月的相關金額）
· 租金每3年按當時的淨值租金水平檢討－需特別留意
· 差餉由租客繳交，但不包括地租或非經常性開支
· 不可以轉讓
· 有限的分租權（如有）
· 若企業管理有變，業主有權回收出租單位
· 租客負責內部維修，業主負責外部及結構維修
· 租客需購買公眾責任保險
· 租客需購買公眾責任保險
以上條款可再跟業主商榷，但並非每位業主都肯修改。
7.2 印花稅
租賃協議須支付全年平均租金的0.25%至1%，視乎租約長短。租約的印花稅一般由業主及租客共同承擔。
如想獲得更多有關商用物業租賃的資料，請參閱刊登在我們網站上的「香港租賃法例和實踐（商用物業）」一文。
更多資訊
如要進一步了解香港的地產制度或文中的提及的任何事項，請聯絡 Cordells 。
