隨著香港回歸二十年，我曾多次被媒體和客人問及，香港樓市是否正面臨類似1997年的樓市地產泡沫危機。現在就讓我們一同了解香港現時的經濟環境和正在面對的問題。
現時香港樓市與1997年確實有相似之處，例如：
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香港樓價在過去數年持續大幅攀升，過去五年樓價平均上升了60%。
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香港就如1997年一樣，仍然是亞洲及國際主要金融中心。從另一角度看，香港的經濟及消費者情緒取決於亞洲及全球金融市場是否健康。這意味著香港仍然受世界各地外圍因素及風險影響，若出現另一場「黑天鵝事件」便會嚴重影響本港市場。
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香港仍然與美元及其利率掛鉤。若美國持續加息，將會影響香港樓市。
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最後，就如1997年，地產業依然是本港經濟的主要動力，也是市民累積資產或財富的主要途徑。
以上全是香港1997年樓市泡沫爆發前的情況，亦是當泰銖貶值觸發亞洲金融危機時引致本地經濟及地產市場大幅下跌的原因。然而，即使現時市況與1997年頗相似，實際上卻不盡相同。
五個1997年與2017年的顯著不同
1.物業買賣仍未達瘋狂水平
儘管最近買賣宗數增加（2017年每月平均錄得5,070宗交易*，4月則錄得共7,060宗），市場活動仍與歷史平均交易數量相差不大。
15年平均買賣交易數量（2002年－2016���）= 每月平均7,180宗
10年平均買賣交易數量（2007年－2016年）= 每月平均7,150宗
以上並不算是瘋狂買賣的跡象，亦未能顯示樓市泡沫的存在。
2. 利率遠低於危險程度
香港就如世界其他地區一樣，利率處於低水平，現時大概為3%（比大多數環球經濟體的4-5%更低）；而1997年金融風暴發生時，利率則高於9%。
許多人習慣把利率上調與樓價下跌掛鉤，這很合理：借貸條件越高、越難購買物業及支付按揭。然而不要忘記，在利率週期谷底反彈的第一階段，利率會隨著經濟增長；當利率升至比現時更高水平（或許7%或以上），地產泡沫便會出現。受美國及全球經濟增長驅動，未來利率將增加，亦會將樓價持續向上推。
同時應留意利率增長週期將非常緩慢，而利率與樓市息息相關，所以或需要數年時間才會到達警戒水平。就如我們在香港樓市2017年下半年走勢展望一文中提及，中國和香港銀行的個別決定或會削弱香港的利率。
3. 個人負擔能力與社會矛盾
根據金管局及其他機構的統計，香港是全球最難負擔的城市，2016的樓價是家庭入息中位數的18.1倍；相比1997年的數據，當時樓價與收入負擔比例只是10倍，因此現時港人比當年更難「上車」。香港令人難以負擔的樓價能充分體現出社會矛盾及貧富懸殊的問題，顯示經濟增長只能讓高收入人士受惠。
可是家庭入息中位數只計算年薪，忽略了個人總資產。由於香港實行低稅率稅制（只有15％所得稅，股息或資本收益不用缴稅），香港市民可以比其他經濟體的人民儲蓄更大部分的收入，因此香港實際上隱藏著龐大的資產。
即使經濟環境相同，樓價負擔能力指數的上升速度仍然令人震驚，因香港的稅制與二十年前完全一樣。實際是經濟環境不可能相同。特區政府在過去七年共實施了八個為樓市降溫的措施，包括加徵印花稅和限制按揭借貸比例；這些在1997年後才實施的「辣招」實在令不少準買家卻步，他們或因而轉為積累資產，而龐大的房屋需求亦因此而積壓。
萊坊（Knight Frank）2017年環球財富報告顯示，香港極高資產值的個人財富自2016年來增長了50%，百萬富翁的數目同期亦增長了49%。
由以上數據可看出，現時個人樓價負擔能力指數遠比金管局顯示為高，因此抵消了地產泡沫的擔憂。
4. 超額債務？
差不多所有樓市危機都是由過度借貸引發，即買家承造大於個人還款能力所及的貸款金額，導致銀行加息時難以承擔債務。金管局報告指，香港的樓宇按揭成數上限為51%，比在政府引入樓市降溫措施前的64%低，並與1997年的52%相約；而觸發1997年樓市危機的主因實際是對金融市場的信心動搖，而不是超額債務。其他環球市場一般按揭成數上限為70%或以上，有些更會在樓市爆破前高達100%。然而香港目前在按揭成數上限方面仍較保守。
數據顯示，現時拖欠樓宇按揭貸款比率仍低於0.05%（1997年為0.1%），這亦顯示超額債務並不是目前最有可能觸發香港樓市風暴的原因，因此現時我們不會受影響。
5. 中國 – 樓市中不可忽視的一員
「中國」或許就是1997年和2017年的最大分別。當香港回歸時，中國的經濟才剛起步，國內生產總值約為1萬億美元；未來二十年，預料中國國內生產總值將持續增長達11萬億美元以上。任何一位香港人都會告訴你，中國的崛起如何自回歸起影響香港。即使在2016年國內生產總值增長只有6.7%，中國經濟相信仍會有長遠及穩定的增長。
中國的中產階段和富裕人口的個人財富、成熟度漸漸增加，現時大多數中國投資者希望分散投資，而香港優秀的金融及資本環境一直是內地客的投資首選。
即使香港政府推出「辣招」調控樓市，中國亦加緊限制走資潮，但隨著越來越多中國企業（特別是銀行）落戶到香港，內地買家來港投資的趨勢亦必然會持續。根據金管局近期統計數字顯示，香港只有5%物業由非本地人或非本地企業購入，內地投資者在香港樓市中的比例只佔少部分。當然，投資難以量化，而內地投資者仍有很大空間投資香港物業市場，亦代表他們對物業需求將比1997年更強勁。
除了投機性的直接投資外，中國企業對香港的投資亦正加快，當這些企業繼續在香港擴張，將為香港帶來更多資本，包括就業機會和貿易。這間接支持地產市場，帶來長遠性的正面影響。
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總括而言，仔細比較今天的香港與1997年的香港，不難發現在許多層面上均有顯著的不同。若我們把現時的地產市況與二十年前相比的確不太合時宜，與此同時亦不能少看由中國對利率、財富和投資資金的影響。
香港經濟狀況比二十年前安全得多，因此那些「歷史新高」的數字不應該用來與1997年的高位相比，因環境經已改變；就如回看過去一百年股市的進步，科技、生產力和貿易的改變。儘管香港或會受環球經濟危機影響（另一次「黑天鵝事件」），但「黑天鵝」是不能預測的，我們只可以靠目前事實及數據判斷。因此即使樓價高昂，香港樓市長遠來說仍然是適合投資的良好市場。
