孫漢忠先生（Joshua Han Miller）是OKAY.com行政總裁及董事，擁有近20年金融及領導經驗，且非常熟悉香港樓市。踏足房地產界前，Joshua曾在曾在美國摩根士丹利（Morgan Stanley）的香港和紐約全球資本市場和投資銀行部門擔任副主席。出生於美國夏威夷，在香港長大，孫漢忠先生在麻省理工學院斯隆管理學院（MIT Sloan School of Management）獲得工商管理碩士學位，以及在達特茅斯學院（Dartmouth College）取得學士學位。
2016年10月14日 - 近來，我們收到不少客人查詢，希望了解更多關於香港樓市正面對的泡沫及風險問題，特別是關於康宏金融及易提款財務為「熾熱」樓市升溫的新聞。香港有不少同類型的私人貸款機構向客戶提供高達80-90% 的高成數低息按揭貸款，遠比銀行所提供的60% 貸款高，全因這類財務公司並不受香港金融管理局規範。
愈來愈多私人貸款機構與本地主要地產代理行合作提供低息物業貸款，不期然令人感到擔心；雖說雙方合作在地產界並不少見，但此類型的按揭貸款不會像銀行一樣進行嚴謹的壓力測試及背景調查，若果地產代理只管落力叫客人借下他們未必能承受的按揭金額，當利率上升時，便會引起嚴重的問題。
若市場上出現愈來愈多二次按揭，將變得危機重重。南華早報早前指，有個別財務公司提供比最優惠利率低1-2.5% 的低息按揭予買家，若利息急升至7%，借貸人的物業或會在3年內被收回，儘管這只會發生在缺乏財政實力去支付比現時供款多2-4倍的人身上。
事實上並不是所有買家均會在買樓時使用這種由私人貸款機構提供的低息按揭，而最近的「熱潮」實際只反映了過去5年內所有按揭借貸買家的一小部分，市場上亦找不到太多相關的數據，但香港銀行的借貸比例在過去3年來一直下跌，儘管同期存款按年約有6-10% 增長。加上此時段內只有少量物業成交（數字仍比沙士時低），我們可以藉此推斷整體樓市的資本負債比率仍是在泡沫風險之下。
有趣的是，這些高成數低息按揭貸款都是用作購買小型一手單位居多。過往數年，大部分買家的借貸金額均受金管局限制（最多60%），而OKAY.com亦持續看到直接支付現金買樓的客戶。因此，我認為現時由負債而引發的泡沫危機仍很低。
當然，有些買家會轉向其他財務機構申請按揭，並將增加地產界的資本負債比率。若這真的發生，我們期待看看香港政府有什麼回應。這些財務機構受放債人條例條文規管，牌照亦是由警務署發出，即同樣受香港政府控制。陰謀論者或會說，政府不以同等條例約束這類型發貸機構，是為了穩定地產市場的交易量，確保樓市不會大跌。雖然這絕對有可能發生，但我認為政府不會這樣做。若總負債比率慢慢貼近80年代高位，大部分買家能借95% 按揭，我懷疑政府亦不會規管。
香港常被拿來與其他國際市場比較，亦被公認為全球其中一個物價及生活指數高昂的城市，不論是平均呎價，或是樓價負擔能力。最近由瑞銀（UBS）發表的地產泡沫指數指，在香港購買物業需先儲蓄18年的收入，是研究中所有國際城市之中最昂貴的，遠比倫敦（16年）、新加坡（12年）、紐約（11年）及波士頓（4年）高。(1)
平常所見有關樓市泡沫爆破的文章普遍不會告訴您，以不同市場的數據作比較，並不是可靠的方法來評定一個市場是否會出現泡沫危機。世界各地的地產市場並不相同，人均收入、生活指數及稅項等亦大有不同，因此每個城市的市民可負擔的樓價實難以比較。香港物業價格一向較其他城市高，令人難以負擔（需要更高薪金或更長儲蓄時間才能支付樓價），但總按揭比率較低。而某些市場的民眾可能願意以薪金的一大部分來租樓或買樓，全取決於個人期望和其他支出。
買樓決定亦取決於稅率，不少歐美國家奉行高稅率制度，稅款所佔的薪酬比率比香港高出多倍。
所以，樓市會否發生泡沫危機對每一個城市來說也不盡相同。事實上，香港的樓價仍不斷創歷史新高，儘管最近出現約12% 調整，但借貸比例卻比1997年金融風暴時更低（當時泡沫受亞洲貨幣危機影響，而不是單單由地產市場觸發）。另一個計算方法，是以歷史買賣價格及按揭比率來與香港總資產作比較，又或是計算市民的平均中位數收入。
總括來說，若您界定「泡沫危機」為一個突然出現的（不是週期性的）情況，會大大衝擊樓市，特別是政府已希望催化多年的情況，那麼我可以告訴您，香港現時並不在爆發地產泡沫的邊緣。我們其實正在一個灰色地帶之內，買家及投資者將於短期內恢復信心，而利息處於低位，因此不會出現突如其來的加息風險。可是，市民收入和國內生產總值（GDP）的增長微少及緩慢，而新樓盤供應正在增加，由內地流入的資金卻大幅減少，我認為現時市場將趨向平穩，樓價跌幅將收窄，樓盤銷售量會增加（仍遠比過往的平均銷售量低）。
若樓價突然下跌，將是由外圍因素引發，例如美國總統選舉結果、或英國脫歐顛覆歐洲人的信心，使該區軍事衝突更見激進、又或是其他不可預計的事。
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註腳：
(1) 瑞銀環球地產泡沫指數（2016年9月）所指是在不同市場購買相同大小（60平方米）的單位所需的價錢。
