2019年9月20日 - 雖然近日香港樓市受到不確定因素打擊（本地政治事件及貿易戰因素等），但影響並非如一些報道描述得那麼嚴重。今年8月住宅物業銷售數字按月下跌15％，較去年同期亦低約15％。不過，期內交投量較去年第三季的每月平均水平大增60％，反映市場對樓市仍然有信心，並正尋找入市時機。不過，樓市成交量始終較示威事件前有所回落。
對於有意在香港置業的人來說，將物業內部轉讓予近親是一個合法的途徑來購買物業和節省稅項。港府自2013年實施雙倍印花稅和2016年起對購買多個物業的業主收取15%的從價印花稅以來，就有許多聯名契約的業主相繼除名。這個做法讓他們回復「首置身分」，再考慮入市時，就可以避免高達15％的額外印花稅。
根據Q房網綜合統計數字，今年首7個月，內部轉讓個案佔整體二手成交超過一成；單計7月份，有關個案繼續增加，佔整體二手成交升至16％ 。筆者認為，這個現象反映業主對後市審慎樂觀，希望在「甩名」後尋找最佳時機，以首置客的身分再度置業。
如何運作？
以聯名或個人名義持有物業的人士，可透過內部轉讓（出售）的方式，將持有物業的業權轉名給近親，例如父母、兄弟姊妹、配偶、子女等。「近親」的關係容許他們在業權轉讓時，豁免15％的買家印花稅，而只是按一般的物業印花稅繳稅。完成業權轉讓（「除名」）之後，該人士就可恢復「未持有物業」的身分，倘若之後再度入市，可節省高達15%的「辣招」稅。
如何節省印花稅－實際例子 （只適用於香港永久居民）
舉例來說，夫婦原本聯名持有一個市值600萬元的物業，丈夫將其擁有的50%業權轉名給妻子，應課印花稅款為4.5萬元（$3,000,000 x 1.5%）。其後，丈夫再以「首置」身分買入市值800萬元的單位，應課印花稅項將由樓價15%（120萬元），大幅降至3.75%（30萬元）。連同此前「甩名」所產生的印花稅，內部轉讓為夫婦二人變相慳稅85.5萬元。
根據現時的法制，丈夫可以一直重覆這個動作──購入物業再轉讓予妻子──那麼丈夫就可永續首置身分，每次置業都免卻辣招稅。相比15%辣稅，適用於首次置業的印花稅稅項僅為1.5%至4.25%，如果是樓價200萬元或以下的物業，更只需支付100元釐印費。
類似的手法在新盤市場也開始盛行。不少準買家會向親屬「借人頭」來入票抽籤，以增加新盤中籤的機會率。如果成功買入新盤，準買家可以透過內部轉讓形式，向家人取回完整業權，而倘若業權轉讓是在3年「辣招」限售期過後才進行，準買家則不用繳交額外印花稅。
上述慳稅策略並非違法，而對不少買家來說都是輕而易舉的事情。但為何不是每個人（有能力持有多於一個物業的買家）都這樣做？雖然這種做法有顯著效益，但仍須留意潛在的風險。
物業轉讓的風險
一些買家的確能透過內部轉讓節省印花稅開支，惟卻不應忽略其他重要的考慮因素。
按揭融資：銀行在按揭貸款批核方面一向審慎，當中的批核準則包括供款人的整體財務實力，尤其對於年紀較大或本身持有多個物業的買家會更為嚴謹。在上述例子中，丈夫買入物業時，他可能有足夠資格獲批銀行按揭貸款，但該物業以內部轉讓予妻子後，如果她未能通過一系列的壓力測試（供款與入息比率等），銀行未必會批出貸款，或者會提高按揭利率才接受申請。因此，丈夫可能需要成為妻子的按揭擔保人，而銀行也會綜合夫婦二人的財務能力去評估風險。父母將權轉讓給孩子也是如此。誠然，一個家庭實不應承受超過本身能合理負擔的債務，入市前宜妥善評估融資風險。
交易成本：物業交易可能涉及額外成本，包括直接成本（如律師費）和一些後續開支。而如果在未過罰息期之前重新承造按揭，可能要向銀行交回現金回贈及支付罰息。
遺產規劃：當物業聯名契約的其中一名業主去世，業權會自動轉移到另一方手上。個人擁有的物業業權在其業主去世後，或牽涉到長期的遺囑認證程序，尤其是當他們未有更新遺囑時，恐導致更為繁瑣的法庭程序，甚至引發家庭之間潛在的法律衝突。
其他稅項和業權考慮：一些業主可能傾向以大幅低於市價來轉名（以節省印花稅），但稅務局有權追回差價，甚至追討額外罰款。如果通過「送契樓」（原業主以送贈形式將業權轉讓予新業主）方式來進行業權轉讓，有關交易仍被視為財產轉讓，需根據物業銷售準則課稅。倘若送贈人宣布破產，債權人有權要求索回送贈人破產前5年內的「送契樓」。物業轉讓亦可能增加物業出售的難度，因為銀行可能不願意在該物業轉讓後5年內批出按揭申請予新買家。
總結而言，物業內部轉讓提供合法的途徑降低稅務開支，但存在許多潛在的複雜問題需要考慮。故此，在採取這個策略之前，你應該先諮詢專業的法律和稅務顧問，以助你作出更明智、更準確和可行的投資決定。此外，政府已經表明會密切關注情況，我們也應關注未來政策或將轉變。
注意：本文中引用的例子僅供參考，不會就其準確性作出任何陳述或保證。本文並非作為稅務、會計或法律建議之用途。讀者在考慮物業買賣時，應向專家諮詢專業意見。
