地產新聞及評論
標籤: Joshua Han Miller
《逃犯引渡條例》草案將如何影響香港地產？
2019年7月17日 - 最近香港社會抗議《逃犯引渡條例》的行為震驚了整個城市及國際社會。無數媒體的報導描述了政府的政治動機如何凌駕法律程序及引致將來沒有正當理由的引渡。本文不會深入討論以上內容，但會總結其如何影響香港地產市場。 簡言之，引渡條例草案是對《逃犯條例》的修訂，該條例允許引渡罪犯到中國丶台灣及澳門（於現行法律中列出的國家除外 亦包括現時法律列出的國家）。它列出了構成引渡的37種罪行，其中絕大多數是涉及暴力行為或令人髮指的罪行。一般而言，此修訂不會違背香港社會的利益，畢竟，我們不希望香港成為罪犯的避風港，特別是那些可以輕易由鄰近地區逃往香港的人。 但是，有些罪行的詮釋則較為虛無，如“虛假會計”和“涉及欺詐行為”的罪行。此外，修例將允許同時引渡該罪行的共犯，惟對共犯的表面證據要求
中美貿易戰將（如何）影響香港地產市場？
2019年7月5日 - 猶記得最初中美貿易爭端並未引起很大衝突，直至美國總統特朗普於2018年1月首次採取行動，對太陽能電池板採取了看似無殺傷力的單一關稅。然而，威脅逐步而來，一系列關稅、甚至針對鋼鐵、電池、電視等過千種中國進口的產品都開始被徵收進一步關稅。 不出所料，中國亦即時向美國徵收關稅，並產生骨牌效應。但美國市場似乎並未過度擔憂，美國股市於2018年初經歷一些波動後，已將訊息消化並重拾升浪，標準普爾500指數在4月至9月中旬上漲超過10％，更達至歷史高位。 鑑於香港與中國經濟密不可分的關係，香港股市對不確定性資訊更加敏感。除貿易戰的擔憂外，英國脫歐的不明朗因素更導致恆生指數在2018年6月開始急劇下跌。 樓價又如何？ 地產市場的反應向來比股票市場濟後，流動性的證券能即時反映市場情
在香港購買由公司所持物業
2019年5月17日 - 在投資物業時，印花稅可能是最重要的額外成本，所以往往亦是買家在購買任何物業時的首要考慮因素。為減低印花稅，部分買家會選擇購買由公司持有的物業，但這種做法有利亦有弊。潛在買家及投資者在進行這種投資之前，必須先權衡利弊。 優點：減低買家印花稅，並可靈活轉售在香港購買住宅物業必須繳交印花稅。特別是對於非首置買家、非本地居民個人買家及公司買家（即使公司擁有人是香港永久居民），印花稅尤其高昂（或佔總額的30%）。另一方面，若購買香港公司股權的話，印花稅則低至其市值或代價的0.2% —— 買家是否本地居民、是首次置業還是已經擁有多個物業並不重要。 政策方面對於持有物業的公司的股權轉售沒有任何限制，亦不會額外徵收印花稅。然而，若在購入住宅物業後三年內轉售的話，則一般須繳交10-
小型代理行棄地舖 OKAY.com逆市擴充
2019年2月4日- 【明報專訊】過去數月樓市調整，不少大型代理行都暫停擴充或讓員工自然流失，不過，主要以網上運作的OKAY.com（中文名為屋企），去年卻逆市擴充，人手增加五成之多，今年更有計劃再增聘約六成人手，該行稱公司客群主要為高購買力人士，受到樓市影響較少。成立於2011年的OKAY.com，有別於市場上大部分的代理行，不設地舖，僅在中環、銅鑼灣及愉景灣3處設有辦公室，OKAY.com行政總裁孫漢忠（Joshua Han Miller）表示，該行目前代理人數約有120人，單是過去一年已增加了五成，目標今年內增加至約200人。上述3間辦公室中，有1間於去年新增，公司計劃於今年內再增設新的共享辦公室，目標地點為港島西及九龍區。 擬年內增聘六成人手 增設共享辦公室能夠在逆市中擴充，孫漢忠
樓市下行：業主期望或落空
2018年12月13日 - 根據政府差餉物業估價署公佈嘅物業市場統計資料，香港樓價指數今年首七個月上升10％，最終在八月份首次錄得跌幅，下跌0.08％，結束自2016年3月以來連續28個月升勢。此後，整體物業價格指數下跌3.7％，香港二手樓價亦跟隨步伐小幅步下跌。物業銷售額回調更為顯著，9月按月平均銷量比起上個年度足足下降37％。 港九各區樓價下跌的趨勢均由幾個相互關聯的因素而起。較早前的加息，令人擔憂上調的抵押貸款負擔將減少未來需求。如前文所提及，利率難以直接限制需求，但對利率進一步上升的擔憂已滲透投資者心中。此外，受貿易戰恐慌與英國脫歐等不確定因素影響﹐帶動更廣泛的股市恐慌情緒，邁向保守主義，媒體情緒顛簸引來更多大眾關注。集各種不穩定因素，物業價格及交易額量往下行並不意外。
香港樓市調整
2018年11月15日 - 筆者於撰寫本文時，市場情緒受不確定性和預期調整影響。一般來說，5-15%的跌幅被認為是技術性調整（過去八年共出現過三次）， 而20%以上的跌幅則被認為是熊市調整。我們 可以從歷史中吸取經驗，以作出更明智的決定。 自2008年全球金融危機以來，香港樓市經歷三次顯著調整。第一次在2011年，由歐債危機引發，導致平均樓價下跌約6.5%。第二次在2013年，前美聯儲主席伯南克（Ben Bernanke）表示，美國應停止量化寬鬆政策並提高利率。美元走強以及預期加息導致當年成交量大幅下跌近40%，而樓價僅下跌5.2%。 第三次在2015年，當時中國經濟增長放緩，再加上債務和政治擔憂，以及人民幣意外貶值，導致中國股市大跌近50%，恐慌情緒亦令恆指暴跌三分之一。樓價對經濟
「高成數按揭」計劃：雙刃劍？
2018年10月5日 - 筆者於撰寫本文時，滙豐銀行剛剛將最優惠利率由5%上調至5.125%，為十二年內首次。這並不意外，亦表明低息按揭貸款的周期已正式踏入尾聲。 面對新的利率環境，買家置業時應否選擇高成數按揭計劃？ 高成數按揭計劃的好處顯而易見，按揭成數最高可達八成（4百萬元以下的物業甚至高達九成）。低首期讓買家可選擇樓價較高的物業，亦讓買家可選擇即時入市，無需為首期而儲蓄多年，在買家眼中自然別具吸引力。 高成數按揭計劃主要由兩類機構提供：銀行及發展商。（另有財務公司以資產作抵押所提供之高息貸款，本文將不作評論。） 銀行一向受嚴格監管，現時只可向樓價6百萬或以下之物業提供高成數按揭。借款人需通過銀行的壓力測試，確保將來利率即使上升（例如從2%上升至3%），業主亦能應付額
市場焦點: 為地產代理重新定位?
2018年9月11日 - 最近有龍頭代理行高調推出謝絕假盤計劃，稱目前市面上的16萬個二手住宅放盤中，只有約1萬個屬「真盤源」，更宣稱計劃在其網站上剔除數以千計的假樓盤。雖然目前尚未清楚引致此舉的主因，但筆者對實行改革此長期存在的陋習表示絕對贊同及支持。 不少準買家都曾被地產代理以「釣魚盤」利誘上釣的經歷，所謂「釣魚盤」即高質素但實際上已不在市場上的單位，此舉旨在以低價吸引客人上釣，再藉詞以單位「剛出售」或「剛出租」等理由，轉而介紹較貴的實盤。以假盤廣告吸引客人查詢，做法早已是人所共知的行規，代理們亦不太關心此舉會否有損自身聲譽。 其實本港仍然有許多信譽良好的地產代理十分重視品牌聲譽，不惜花時間及資源來維持網站的準確性。可惜此舉往往限制了其「真盤源」數量，與擁有數萬個假放盤的代理相比，
香港樓價為何高企？
2018年8月13日 - 不論是以每平方尺價格還是以負擔能力計算，香港一直位列全球最貴住宅市場之一。根據瑞銀最近發表的《全球房地產泡沫指數》報告，港人買樓需付約20年工資，同類型單位在倫敦約需付16年、而新加坡及紐約則只需11年(1)。 有關香港樓價為何持續高企的討論有很多，以下我們一起探討供求關係和利率等幾個基本因素。 市場一般相信內地買家是升市的主因，但根據金管局資料，非本地買家僅佔約5%。換言之，內地買家的影響只屬一小部分。另一方面，小型單位（少於40平方米）與大型單位（大於160平方米）之間的升值差距明顯較大，證明推高樓價的需求依然以本地市場為主。根據政府統計處資料顯示，現時有65%的業主已全數清還按揭貸款，所以經常出現父母加按/轉按物業，以套取資金協助子女上車。由此可見，
