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去年十一月,香港政府加徵從價印花稅,銀行亦降低貸款與估值比率(LTV ratios),使買家借樓宇按揭購買二手樓難上加難,需求更因而下滑。儘管政府推出「辣招」調控樓市,二手市場仍佔香港物業買賣比例最大比率,因此有不少買家選擇投資二手市場物業。一般來說,二手樓盤的位置、便利性及面積往往較一手盤優勝;若打算購買二手物業,可參考以下數項重要因素,充分了解後才下決定。
物業的升值潛力
第一步是先想想您買樓的原因。不論視之為長線投資,安身之處、或是等待樓價上升後轉售,購買物業的原因絕對與以下因素有直接關係,例如樓盤所在的社區、交通網絡、消閒娛樂配套及是否鄰近學校。若您是投資者,應選擇一個價值被低估,且有升值潛力的地區(例如將會發展地鐵的社區),將來可大大提高您的投資回報率;特別是若果樓盤的地點非常吸引,將更易在市場上出售。
業主的責任
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根據香港屋宇署的法定指引,業主有責任負責物業及屋苑內公共地方的維修。不符合要求的業主將被依據《建築物條例》定罪。
買家在參觀二手樓時應仔細查驗樓盤,特別是樓齡較大的舊樓,單位內及大廈公共地方或會有不同程度的損壞,特別是以下各點:
- 是否有僭建物
- 牆上有否非結構性裂縫
- 大廈外牆的混凝土有否脫落或出現結構性裂縫
- 單位狀況,例如門窗、電線和水管是否正常,或是有否潮濕、漏水跡象
- 公共地方狀況,即漏水、地磚是否平鋪、大廈安全性和防火措施是否充足等問題
事實上,若大廈樓齡達三十年或以上,業主在收到法定通知書後,必須聘請合資格檢驗員為大廈進行維修保養工程。
您同時亦需留意,儘管屋宇署准許業主進行改建及加建工程(須事先獲有關部門批准),而根據《建築物條例》,一般改建工程可獲豁免;買家宜在購買物業前先諮詢土地註冊處及屋宇署,以了解物業有沒有違法僭建物。
當您正式持有物業時,須負責一切與該物業有關的維修及相關費用。因此,您應盡力確保物業狀況良好,否則您或需支付重大費用。
進一步考慮
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二手樓不一定隨屋附上現代化的設備和傢電。若買家希望得到某些設施,例如寬頻上網、室內暖氣、通話系統或有線電視,您應在購入物業前先向服務供應商查詢,了解他們的服務是否覆蓋您的心儀物業。您亦應與現時業主商討哪些傢俱將連同單位出售。此外,更應向業主要求提供相關文件以驗證物業擁有權,以免付上不必要法律責任及招致損失。