買家應否投資凶宅?
  Oct 25 2017
 
2017年10月25日 - 傳統中國人一聽到「凶宅」便會避之則吉,然而對外籍人士來說,他們大多只會聯想起經典恐怖電影《閃靈》或《詭屋驚凶實錄》的場面。當他們來到香港後,通常都會訝異原來這個城市當真有為數不少的凶宅出售和出租。
 
 
何謂凶宅?

香港法律並沒有詳細定義「凶宅」,而凶宅普遍指單位內曾有人意外死亡、發生凶殺或自殺案。傳統中國文化認為,凶宅風水極差,死者的「怨氣」或「負能量」會停留在單位內,為住客帶來厄運。
 
凶宅的巿值一般在凶案發生後即時大跌,業主亦會試圖以低市價20-30%的價錢脫手單位,卻大多都乏人問津。儘管普遍買家對凶宅避之則吉,銀行亦可能拒絕估價,但凶宅對進取型投資者來說卻非常有吸引力,在樓價持續高企下,近年凶宅市場暢旺,甚至出現炒風。
 
 
 
凶宅的獲利回報 
 
雖然凶宅風水差,但對部分投資者來說卻是另類的投資機會。這些投資者大多購入凶宅用作放租之用,承租人普遍為外籍人士或不太相信中國傳統的本地客,加上現時年輕一代大多怕「無樓」過於「怕鬼」,因此凶宅租務越趨穩定,每年租金回報率更可高達8-10%。
 
著名「凶宅大王」伍冠流就是凶宅投資的表表者。他買賣凶宅超過20年,投資戰績十分彪炳,手持多個凶宅單位收租,包括沙田第一城單位,當年以295萬元買入,現時市價已升至320萬元(升值8.5%)。
 
另一經典凶宅成交為曾發生���屍命案的荃灣中心「超級凶宅」,在2011年由另一資深凶宅投資者陳應佳以118.5萬元投得,較市價低六成。4年後,單位以155萬元賣予一對基督教徒夫婦。至今年1月,單位再次透過拍賣行易手,業主開價228萬元但未獲承接,據知現時單位以7,000元出租,回報率為5.4厘。
 
譽為港島區藍籌屋苑的太古城一直廣受投資者追捧。其中一個位於翠榕閣的凶宅(租客在單位內自殺)今年初以1230萬元易手,每平方呎價格為12,118元,低於市價23%。原業主於2010年以848萬元購入此凶宅,是次交易帳面上仍獲利45%。
 
另一個位於奧運站君匯港的凶宅今年便以977萬賣出。投資者在2014年以705萬買入單位,持貨短短三年便獲利265萬,回報率高達35%。
 
凶宅租金亦會因發生凶案而下跌,而涉事人數及案件的兇殘程度均會影響單位市值高低,一般會比市價低20%-40%。例如一個600呎的西半山兩房凶宅月租可由25,000元下跌至僅15,000元,比市價足足低四成,但業主所收取的租金回報仍然十分可觀。
 
 
 
 
投資凶宅前考慮
 
投資凶宅能為您帶來可觀回報,但同時亦是個高風險的決定,在下決定前應先仔細考慮。
 
購買凶宅時,您應該衡量它能否成功轉售或租出 — 這與樓價或租金高低無關,應了解屋苑地點、交通網絡、及社區設施等。
 
此外,部份曾發生命案的單位,甚至同層的其他單位,銀行都不會提供估價或按揭。隨著樓市見頂,凶宅樓價不斷被炒高,現時回報率已漸漸收窄至僅一至兩成;加上受額外印花稅限制,買家三年後才可轉售物業,因此落實投資凶宅前應先考慮個人財政能力。
 
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