2018年7月6日 - 就最近灸手可熱的空置稅話題，讓我們探討此舉對發展商和買家的影響。

 

空置稅

 

政府於6月30日公布一項新政策，就未售出的一手私人住宅向發展商徵收空置稅，稅額相當於任何過去十二個月內超過六個月未用作居住或出租用途單位的兩年租金。空置稅將向被視為空置的單位按年徵收。按現時租值，每年徵收額大約相等同該物業價值的4-5%。

 

空置稅如何影響發展商及一手住宅（新盤）供應？

 

發展商向市場推出新供應時，物業價格基本上與市場需求推動及發展商的資本成本掛勾，如發展商為刺激銷售，將降低新盤售價（並額外提供如按揭計劃等優惠）。然而，發展商推出新項目時亦未能百分百預測其市場反應。如單位銷情冷淡，發展商難以再進一步降價促銷，經已入市的買家或感到其單位「貶值」，如近年的中國買家為例。此外，準買家亦因樓價可能下降，傾向延遲買樓計劃。

徵收空置稅，令發展商舉步維艱。發展商將被迫以較低價目推出新盤，務求所有單位都能順利出售或出租。降價幅度取決於發展商對於稅收輕重及市場需求的評估而定，猶如一場猜謎遊戲。

發展商認為空置稅只向一手業主徵收並不公平。相對一手業主，二手業主持有大部分未售出單位（截至二零一七年底約43,000個單位，或佔所有未售出單位的約80%（1））。

持有未售出的貨尾或即將推出新項目的發展商處於尷尬位置，因在投資及建造這些項目時，空置稅（或較低價格）並未在計劃之內。

（空置稅導致的）較低樓價亦降低未來發展住宅的盈利，且帶來矛盾：假如物業發展的盈利降低，落成的新住宅單位量亦將降低。發展商甚至將發展重點轉向商廈。重徵空置稅將減少香港住宅市場供應，由此觀之即將公布的空置稅應相對溫和。

 

新空置稅會否增加住屋供應及降低樓價？

 

對於總供應的即時影響不大。由發展商持有的未售出單位僅佔總市場約0.8%，不足以對於廣泛價格造成實質影響。

若向所有空置物業持有者徵收空置稅（仿效溫哥華），政府才能增加實質供應量。但鑒於所衍生的負面公眾反應及政治影響，應較難成行。政府的現時其他冷卻房策顯注減低成交量及增加銷售時間，業主如需於空置稅及現有冷卻措施的矛盾中取捨並不公平。這或解釋為何新公布的空置稅只針對發展商。

空置稅將產生的影響不大，理論上應為政府在未來空置稅房策前「試水溫」，政府最終會否推行此稅收，值得更深一層探討。

 

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