By Joshua Han Miller
2019年8月26日 - 美國聯儲局在7月31日宣布減息，為逾十年來首次，主要基於通脹低迷、全球增長及貿易不確定性的憂慮。考慮到自2008年環球金融危機以來，我們已經處於(超)低息環境長達十年，那麼今次減息會否對香港樓市帶來影響？
聯儲局啟動市場廣泛預期的減息，將聯邦基金利率下調0.25厘到介乎2至2.25厘，標誌着自2015年12月以來的加息周期已經結束。雖然該局認為這是「預防」措施，以避免在中美貿易戰的背景下全球經濟下行的風險，但市場更關注的是美國減息周期會持續多久，以及美國會否重回零息環境。我們相信全球經濟刺激政策將繼續出台，以抑制日益緊張的貿易戰形勢，因此，低息環境會在未來一段時間內維持。短線角度而言，單單一次減息只會對香港樓市產生微小的作用。它或可改善買家的信心，但卻不足以紓緩貿易戰及近日香港示威活動對未來前景的疑慮。另一方面，如果今次減息是未來持續減息周期的開端，那麼進一步寬鬆的貨幣政策則有望支持資產價格表現，其將有助香港樓市長遠做好。
由於港元與美元掛勾，這個聯繫匯率制度促使香港金管局的貨幣政策與聯儲局同步。然而，本港的商業銀行在流動性風險管理方面可能會繼續保持審慎，未必完全跟隨香港金管局去調低它們的最優惠借貸利率。
由2015年12月至2018年12月期間，美國聯儲局合共加息9次，但香港的最優惠利率(Prime rate)僅在2018年9月上調了一次，加幅只是象徵式的0.125%。不管聯儲局今次減息周期有多長，市場普遍認為香港的最優惠利率只會略為回調 (如有，或許是0.125%)。因此，聯儲局減息不應被視為本港樓市買家的主要刺激因素。
在聯儲局更加鴿派的貨幣政策立場所帶動下，全球多家央行已經醞釀減息潮。除了聯儲局之外，近月至少有19家央行減息，包括印度和泰國在8月初出乎意外地宣布減息；紐西蘭央行則宣布以超乎預期的幅度減息。很多經濟師預期，歐洲央行亦將跟隨聯儲局的步伐，宣布進一步減息。
全球寬鬆的貨幣政策會釋放流動性，更多資金有望湧入資產市場。利率低企，可鼓勵消費者進行大型投資，例如買車及置業等，從而提振市場信心，並對整體經濟產生積極的影響。如過去十年一樣，當全球央行「放水」刺激經濟的時候，香港及其他世界知名的國際金融中心最能受惠，資金將持續流入這些地區的資產市場，當中尤其利好房地產市場價格表現。
周期都是有始有終的。這意味到總有一天減息周期會結束，伴隨着加息的來臨。但事實上，利率上升並不像許多人想像的那樣令人擔憂，除非通脹失控或經濟過熱。回顧歷史，其實利率與樓價略呈負相關性。舉例來說，在2015年至2017年期間，美國正值加息周期，但香港樓市卻屢創新高，主要受到經濟復甦的樂觀情緒所推動。
加息周期的開端往往是因為經濟復甦和持續增長，而只有在利率接近約7％以上的水平 (出現經濟過熱的訊號)時，買樓按揭成本開始變得過高，樓價才會因為借貸成本高昂而受壓。目前，本港的按揭利率介乎於2-3％，遠低於危險水平，而且美國減息將進一步緩解通脹壓力，為香港樓市帶來重要的支持。
美國減息證明在全球經濟放慢的情勢下，全球主要央行仍有能力運用有效的貨幣政策工具來應對問題。當然，除了利率因素之外，還有很多因素會影響地產價格，這包括市場情緒、對經濟前景的預期等。最重要的是，本港住宅單位的需求依然遠超供應（以及潛在供應增長），而且香港未來還會繼續受益於亞洲地區的廣泛增長。
當然，最近香港的社會動盪令人擔憂樓市發展。我們最近發表了一篇文章，深入討論了香港近期緊張的局勢，以及為何我們依然相信本港樓市穩健的看法。正如我們另一篇文章所述，中美貿易戰其實對香港樓市有更大的威脅。說到底，倘若本地緊張政局緩和，而貿易戰未升級至危機水平，我們認為，本港地產市場將有足夠能力像以往一樣快速反彈。