香港樓市週期變化分析

Jan 25 2018

2018年1月25日 - 香港樓市升勢不絕，樓價持續破頂，令不少準買家難以入市，只能靜候調整週期的良機。對於樓市週期的長短，眾說紛紜，有說平均20年一轉，也有13年、7年一個循環的說法。普遍分析認為香港從1965年起至今共經歷三大週期：第一週期（1965-1981年）、第二週期（1981-1997年）及第三週期（1997年至今），而影響樓市的因素離不開政治及經濟。以下是三大週期的資料及分析：

第一週期（1965年至1981年）

自第二次世界大戰後，香港人口急升，房屋需求強大，帶動租金飆升。1953年起，香港工業起飛，經濟轉型並開始復甦，地產商亦開始接受以分期付款方式買樓，令物業銷售越趨活躍，樓市暢旺令香港樓價在1965年達至高峰。1966年中國爆發文化大革命，政治局勢動盪，香港亦受波及；次年，香港發生67暴動，樓價再受政治因素影響，借勢大幅調整。直至1969年初才走出谷底，開始長達12年的牛市。八十年代初，內地實行改革開放，香港地產商堀起等因素都將樓價推至1981年的高峰。

第二週期（1981年至1997年）

80年代初，美國聯儲局為壓抑通漲失控，大手加息，聯邦基金利率達20厘，導致全球息口急升。與此同時，中英就香港前途問題展開談判，受內外圍的因素影響，樓價由高位回落，並進入調整期，及至1984年，跌幅達50%。同年，樓市重回上升趨勢，直到1997年見頂（當時的中原樓價指數為100點），14年間累積升幅為9.05倍。

第三週期（1997年至今）

1997年亞洲金融風暴爆發，東南亞經濟大受打擊，股市大跌，香港樓市泡沫爆破，樓價在見頂後連跌六年（1997-2003年），令不少香港人一夜之間變成負資產。2003年爆發沙士，重創樓市，樓價在第三季跌至谷底，政府亦全面停止賣地。及後，樓市又開始另一輪升��，直至今天，勢頭仍未逆轉。現時的中原城市領先指數為160點，比起1997年的最高位，20年間的升幅達60%。期間曾經歷2008年金融海嘯，促使樓價下跌約25%；然而即使政府自2010年起多次推出辣招，樓價卻不跌反升。

不少人憧憬在樓市下行週期，把握入市良機置業。到底香港樓市的第三週期何時會見頂呢？

回看第一、二個週期，兩者均歷時16年，其中跌市持續3至4年，升市則為12至13年。第三週期至今已長達20年，若考慮本次週間的跌市為六年（1997-2003年）；香港2016-2017年的經濟表現理想，樓價仍持續上升，未有見頂跡象，升市時間也將延長。綜合而言，本次樓市週期或將於未來數年見頂。

事實上，香港作為開放型經濟，樓價受多個內、外在因素影響。未來的樓市走向還需看美國聯儲局的加息步伐及港府政策。

聯儲局在2017年共加息3次，並啟動縮減資產負債表，相信今年會繼續推進加息。聯儲局官員預期，2018年底聯邦基金利率預測中位值為2.1厘，即加息次數達3次。本港銀行雖未在2017年跟隨加息，但隨著美國進一步加息，在聯繫匯率制度下，相信將逐步跟隨。觀乎香港，政府官員多次指出短期未有放寬樓市辣招的打算，因現時樓市仍處供不應求的階段。事實上，政府需尋求增加公屋供應，並推出政策激活二手市場，才能真正協助樓市降溫。除此之外，應引1997年的八萬五建屋計劃及2002年「孫九招」為鑑，避免推行加劇樓價波動的政策。樓價穩定相信是不少香港市民的新年願望。