香港政府應為換樓人士解辣以釋放購買力?

Jan 19 2018

2018年1月19日 - 2017是樓市暢旺的一年，一、二手住宅物業成交金額均突破紀錄。踏入2018年，市場對樓市的預測眾說紛紜，但樓價過熱，上車困難等問題依然存在，相信房屋政策依然是政府的施政重心。

回顧政府的房屋政策，一向以需求管理手段為主調，例如接連推出多重印花稅以打擊炒賣、金管局收緊按揭成數和供款佔收入比重等。但自2009年以來，在重重樓市調控措施之下，樓價只曾短暫調整，旋即重拾升軌，更突破1997年以來的高位，奪得全球最難負擔樓市的「殊榮」。

辣招凍結二手樓市

「辣招」對樓價的調控成效不彰，但帶來的副作用卻立竿見影：二手樓市自2009年起逐年萎縮—根據土地註冊處數字顯示，二手住宅樓宇成交佔整體樓宇成交的百分比由2010年的高位90%，逐年下降至2017年的69%，換言之新樓成交量由2010年只佔整體一成，攀升至2017年的三成。

現時樓價偏高，加上按揭成數收緊，四成首期動輒需要數百萬港元。發展商為了刺激樓盤銷售，紛紛提供二按計劃，讓買家可以取得高於六成，甚至是十成的按揭，降低入市門檻。對比新盤提供多種按揭方式，二手樓相對較難取得二按，購買力自然流向一手市場。

旨在打擊物業炒賣而增設的各種額外印花稅令放售物業的成本大增。雖然換樓人士可獲豁免，但其「先買後賣」的機制限制換樓客須先墊支15%的稅款，並於12個月內出售原有物業才可獲得退稅，對換樓人士造成可觀的風險和壓力，也減低其換樓的彈性及誘因。市場上的二手樓盤供應亦因而減少。

減辣以釋放二手供應

二手樓市萎縮，促使市場的購買力集中於新盤。2017年新盤成交金額首次突破2000億港元，反映新盤交投活躍。缺少二手樓盤的競爭下，不論自住或投資的置業需求均集中在一手新盤，令發展商對樓市的主導力更為強大，定價上亦更為進取，進一步推高樓價。

樓市「辣招」已經行之有年，但樓價仍節節上升，政府或應將更多的目光由限制需求轉移向增加公共房屋的供應。與此同時，釋放二手市場的供應亦同樣重要。二手物業的價格由市場供求決定，放鬆樓市辣招以激活二手樓市，有助重新導向購買力，增加準買家的選擇，進而對樓價造成調整壓力。