何時是置業上車好時機？

Aug 9 2017

2017年8月9日 - 自2010年起，香港政府推出多項樓市辣招，金管局亦七度收緊樓宇按揭，以壓抑炒風及為樓價降溫。儘管如此，樓價繼續高企，香港更連續七年蟬聯全球樓價最難負擔城市，2016年的供樓負擔比例達收入中位數的18.1倍。2017的樓價屢創新高，對於不少想上車的香港人來說，上車置業似是遙遙無期的夢。

踏入2017的下半年，美國進入加息周期、環球市場資金流向出現變化、政府或再公佈辣招等因素，使香港樓市下行壓力增加，到底何時是上車好時機？以下為大家總結三個影響樓價走勢的因素，讓有上車置業打算的香港人作參考。

政府政策

樓市在2009年迅速升溫，香港政府即於次年11月推出特別印花稅，限制買家在入市後兩年內轉售物業；及後在2011年將禁售期延長至三年，稅率增至最高20%，以減少炒賣；更在2012年實施買家印花稅，向海外及公司買家徵收15%稅款。

即使政府積極打擊樓市炒賣行為，但樓價自2010年起直線飆升，中原樓價指數由2010年1月的74.87上升至2017年7月的159.56，大幅增加了112.6%。樓市氣氛熾熱，在供應失衡的情況下，儘管政府辣招對遏止樓價上升的成效有限，但政府不少財金官員均指出樓價仍然高企，辣招在短期內不會鬆綁，而多項樓市指標亦顯示樓價仍有下調空間。

除了增加土地供應外，有不少預測認為政府或會有新一輪的樓市降溫措施。如果屬實，或會為樓市帶來新一輪的衝擊，令有意上車人士更受限制。

經濟表現

香港屬於外向型經濟，表現較易受外圍因素影響，而樓價亦會因熱錢流入而不斷上漲。由於人民幣持續貶值，不少中國資金看好香港樓市發展前景，大規模投資香港市場，導致樓價升勢不絕。

香港2017全年經濟增長預期為2%至3%，財政司司長陳茂波早前表示上半年經濟表現比預期好，在檢視8月的數據後，全年經濟增長或有望上調約半個百分點。另一方面，樓價與失業率亦關係密切；政府統計處公佈今年第2季失業率數字下降至3.1%，為3年新低，反映就業情況持續向好。

國際貨幣基金組織對中國經濟增長持積極正面評價，預期2017經濟增長為6.7%；全球經濟亦持續復甦，預期全年增長約3.5%。香港、中國及環球經濟數字均向好，反映樓市有一定支撐，上車的好時機或會延後出現。

市場供應

香港樓市在過去數年土地供應一直嚴重不足，但隨著政府著手增加供應，市場的供求失衡現象將得到舒緩。差餉物業估價署預測今年私人住宅落成量為17,120個，明年則有19,530個，創14年新高，相信有助應付香港市民的強大置業需求。

在供應持續不足的情況下，地產商掌握主導權，樓盤可選擇開高價，或持貨不賣；但在單位供應量逐漸到位的情況下，地產商持貨有壓力，他們的主導權將慢慢減弱；加上多項印花稅辣招壓抑炒賣及外來投資，新樓盤或需稍為減價，或增加優惠促銷。

對於沒有以私人名義持有住宅單位的準買家，如已儲有足夠首期，2017及2018年的高住宅落成量或許會造就上車好時機。有意置業的香港人需多加留意本地及外圍因素，並積極搜尋理想樓盤，以達成上車的目標。