買樓上車必讀：三大首置貼士

Nov 28 2017

一、前期預備：制訂財務規劃

對大部分準買家而言，置業可能是人生其中一筆最昂貴的投資，因此必須及早作出周詳的財務規劃。首期是「上車」的入場費，若以450萬的上車盤來計算，兩成首期便已須支付90萬，加上印花稅、代理佣金等，所需資金已突破百萬。若單靠個人收入欲儲百萬本金，除非是醫生、律師等高收入專業人士，否則對初出茅廬的年輕首置客而言，絕對是一個難以跨越的門檻。

今天的社會狀況與父母輩時代早已不同：收入增幅遠追不上通脹，而且儲蓄利率低至近乎零。單靠節衣縮食、少去幾次日本、少喝幾杯咖啡絕對不足夠。要實現置業買樓目標，必須學會利用投資增長收入，要養成以優質資產為財富增值的思維和目光，才可以達成首期的儲蓄目標。市面上的投資產品五花八門，除了基本的股票、債券等，各種複雜的投資產品日新月異，亦各有不同的風險。投資正如置業，必須了解風險、量力而為，不宜以投機心態入市，才能穩健創富。

二、了解首置優惠

為遏止炒風，政府連番推出「辣招」冷卻樓市，而其中大部分都對首置人士有所豁免，因此首次置業的身份確實有不少優勢。

印花稅豁免

在政府多重「辣招」下，印花稅一加再加。最新物業印花稅自2016年起劃一提升至物業價值的15% ，首置買家則可獲豁免，使用舊制下的累進印花稅。以四百萬樓價計算，15%印花稅成本可達六十萬，而舊制下印花稅只需徵收2.25%（即九萬），買家可節省約五十萬，幾乎是一個首期的成本。

按揭成數優惠

金管局自2010年起一再收緊按揭成數，現時最高上限為50%，使首期門檻大幅提升。不過在按揭保險下，首次置業人士依然享有優惠，而且最高仍可承造九成按揭。但要借取九成按揭需要滿足三大條件：一、首次置業；二、固定受薪；三、最高供款比率為45%。欲了解更多可以參考HKMC網站。

首置上車盤

特首林鄭月娥在其首份施政報告中提出首置上車盤的構想，旨在協助入息超越居屋入息上限，又未能承擔私人市場樓價的首次置業人士「上車」。此類樓盤將以公私合營的方式發展，定價在居屋之上。雖然目前尚在計劃階段，不過協助首置人士上車已成社會趨勢，發展商方面亦提出類似的構想。首置人士可以留意相關政策討論。

首置優惠愈多，首置的身份便愈有價值。因此現時不少夫婦均減少了以聯名形式置業，以保存其中一人的首置身份，以留備將來再入市之用，各位準買家亦可留意。

三、選擇心水單位

即使有充裕的資金支持，選擇心儀的單位也是一門學問。首先是一手樓和二手樓的選擇，新樓業權清晰、容易取得按揭、配套一般亦較好；二手樓則五花八門，一般間隔較實用，有些更會贈送裝修及傢俱，為買家省下不少開支。其實一手樓或是二手樓各有好處，買家唯一要考慮的是二手樓的樓齡，太舊的二手盤升值潛力可能會打折扣，而且樓宇結構老化問題亦可能涉及龐大維修費。

另一個重要考慮是地區。港島區和九龍區的土地發展均已達到飽和程度，而且港島區樓價一般比九龍及新界高。因此，不少上車客都瞄準新界區樓盤，尤其是較偏遠的屯門、元朗等地區，希望以較低價錢購入較大的空間。

除了呎價較低，新界區亦有其他好處，例如較多綠化和公共空間，空氣較清新，生活節奏較慢等。但若果年輕人要置業自住，亦宜考慮自身需要，例如通勤時間、生活習慣等。舉例說，若在港島上班但居於屯門，每天通勤時間可能便花去最少兩小時，若要加班，更莫論休閒和娛樂，連基本的睡眠時間也未必足夠。年輕人最重要的資本就是時間，在居住面積和交通時間之間，需小心衡量。其實香港區和九龍區亦有不少入場門檻較低，適合首置上車客的區域，如北角、紅磡等，買家可多花點時間去留意這些地區的盤源，以覓得心頭好。